The Judgment of the European Court of Justice of 22 September 2020 C-724/18 and Its Impact on the Real Estate Market in the EU
Ewelina Badura, orcid.org/0000-0002-5514-6299 ; Institute of Law, Cracow University of Economics, Kraków, Poland; badurae@uek.krakow.pl
Summary
In 2020 two significant events affected the property market. The first one was the pandemic of COVID-19, which brought unprecedented uncertainty and resulted in a dramatic drop in property prices on rental market and hampered growth of the sales market. Another significant event this article is going to examine was the judgment C-724/18 of the European Court of Justice issued on 22 September 2020. The ECJ ruled that the authorisation scheme for short-term rental does not constitute a breach of the freedom of services warranted by the EU. The judgment concerns the legitimacy of the constraints imposed by local authorities on entrepreneurs operating short-term rentals. It also establishes the applicability of the EU’s Services Directive (2006/123/EC) to short-term rental. The ECJ holds in the judgment that the measure requiring an authorisation for short-term rental aimed tackling shortage of long-term rental housing represents an overriding reason of public interest and as such it is justified. The article analyses the consequences of the ECJ judgment for the market of short-term rentals, in view of the existing legal regulations and in respect of its possible consequences for short-term rental in the EU member states.
Keywords: rental; property; pandemic; CJEU; tourist
DOI: https://doi.org/10.3935/zpfz.71.1.04
URI: https://hrcak.srce.hr/258420
Pages: 77-92
____________________________________________________________________________________________________
Presuda C-724/18 Suda Europske unije od 22. rujna 2020. i njezin utjecaj na tržište nekretnina u Europskoj uniji
Ewelina Badura, orcid.org/0000-0002-5514-6299 ; Institute of Law, Cracow University of Economics, Kraków, Poland; badurae@uek.krakow.pl
Sažetak
Tijekom 2020. godine dva značajna događaja bitno su utjecala na tržište nekretnina u Europskoj uniji. Prvi je bila pandemija bolesti COVID-19, koja je dovela do velike nesigurnosti, drastičnog pada najamnina i zakupnina te usporavanja rasta na tržištu nekretnina za prodaju. Drugi je bila Presuda C-724/18 Suda Europske unije od 22. rujna 2020., koja je i predmet ovog rada. Sud je u toj Presudi odlučio da sustav prethodnog odobrenja glede kratkoročnog iznajmljivanja namještenih prostora tranzitnim klijentima ne predstavlja povredu slobode pružanja usluga zaštićenu pravom Europske unije. Presuda se, naime, odnosi na dopustivost ograničenja nametnutih od strane lokalnih vlasti poduzetnicima koji se bave kratkoročnim iznajmljivanjem. Ona pritom utvrđuje primjenjivost Direktive 2006/123/EZ Europskog parlamenta i Vijeća od 12. prosinca 2006. o uslugama na unutarnjem tržištu na zakonodavstvo država članica koje se odnosi na djelatnosti ponavljanog kratkoročnog iznajmljivanja namještenih stambenih prostora uz naknadu. Sud je u Presudi iznio da je mjera kojom se zahtijeva prethodno odobrenje za obavljanje djelatnosti kratkoročnog iznajmljivanja, koja je uvedena s ciljem rješavanja problema nedostatnog broja stambenih prostora za dugoročni najam, opravdana važnim razlogom u općem interesu te stoga dopuštena. Članak analizira posljedice Presude glede tržišta nekretnina za kratkoročni najam, i u vezi s postojećom pravnom regulacijom i mogućim budućim promjenama.
Ključne riječi: najam; nekretnina; pandemija; Europski sud; turist
DOI: https://doi.org/10.3935/zpfz.71.1.04
URI: https://hrcak.srce.hr/258420
Stranice: 77-92